李实忠律师亲办案例
法律:城市居民购买宅基地房屋被侵占案分析
来源:李实忠律师
发布时间:2012-04-20
浏览量:1095

法律:城市居民购买宅基地房屋被侵占案分析 

 

案情:

2005年,广州市城市居民李某从发展商购买一栋座落于广州市郊区的宅基地房屋,房屋建筑面积约400平方米,花园面积约300平方米,总价款为80万元。南侧邻居钱某为获得更多的花园面积,强行拆除李某房屋围栏,跨越分界线,向李某花园推进10厘米,砌分界围墙,侵占李某约3平方米。李某多次与钱某协商未果,钱某警告:城市居民购买宅基地是违法的,法院不会帮李某。

钱某显然没有学习过《物权法》。依《物权法》,钱某是侵权行为,李某的利益可以得到保护。

 

分析:

一、占有权的保护

本案虽发生在《物权法》实施前,但侵权行为一直呈延续状态至2007年10月1日该法生效实施后,本争议的解决可适用《物权法》占有权的保护制度。

根据《物权法》第9条、《土地管理法》第62、63条、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定,只有农民才能拥有宅基地使用权,农民的住宅不得向城市居民出售,不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,政府不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证,未经政府登记的不动产交易不发生物权变动效力。所以,李某向发展商购买宅基地房屋,虽然是在双方平等的基础上真实意志的体现,且支付了对价,但因为违反国家禁止性规定,购房合同无效。即李某没有得到该不动产的产权,无法获得物权保护。

但李某因为事实上的交易行为,经原物权人同意,从其手中得到该不动产的占有权,成为实际控制人、事实上的使用人、不动产的管理人。“占有”可以因为享有所有权、他物权、债权或者其他权利而发生,也可以因为某种缺乏权利依据的行为以及单纯的自然事实而发生。《物权法》设立占有制度的目的主要在于维护物的事实秩序而非维护物的法律秩序,及维护享有的物的占有状态,禁止他人以私力加以破坏,从而维护社会的安宁与和平。已经成立的占有状态,即使与法律相抵触,也不许他人以非法途径予以排除。对占有的保护就是对社会安宁和稳定的保护。所以,李某可根据《物权法》第245条得到对不动产占有权的保护。

二、相邻权的保护

如上分析,李某成为不动产的占有人、使用人,与邻居钱某形成相邻关系,是不动产的相邻权利人。钱某在与李某的花园相邻地界砌分界墙时,跨越分界线,向李某的花园侵入10厘米。钱某违反了《物权法》第84、92条及《民法通则》第83条的规定,其行为违背团结互助、公平合理的原则,侵犯李某的相邻权。钱某应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。

 

 

法律依据:

一、《中华人民共和国物权法》

第二章 物权的设立、变更、转让和消灭

第一节 不动产登记

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

第七章 相邻关系

第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。

第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。

第五编 占有

第十九章 占有

第二百四十一条 基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。

第二百四十二条 占有人因使用占有的不动产或者动产,致使该不动产或者动产受到损害的,恶意占有人应当承担赔偿责任。

第二百四十三条 不动产或者动产被占有人占有的,权利人可以请求返还原物及其孳息,但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。

第二百四十四条 占有的不动产或者动产毁损、灭失,该不动产或者动产的权利人请求赔偿的,占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人;权利人的损害未得到足够弥补的,恶意占有人还应当赔偿损失。

第二百四十五条 占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的,占有人有权请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权,自侵占发生之日起一年内未行使的,该请求权消灭。

 

二、中华人民共和国土地管理法(2004年修正)

第五章 建设用地

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

 

第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

 

三、国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知(国办发〔1999〕39号)

二、加强对农民集体土地的转让管理,严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发
农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业,因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的,应当严格依法办理审批手续。
农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的,要限期恢复农业用途,退还原农民集体土地承包者;符合土地利用总体规划的,必须依法重新办理用地手续。

 

四、中华人民共和国民法通则

第五章 民事权利

第一节 财产所有权和与财产所有权有关的财产权

第八十三条 不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。

 

以上内容由李实忠律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电李实忠律师咨询。
李实忠律师主办律师
帮助过250好评数1
广州市天河区珠江新城金穗路3号汇美大厦2303单元(南方日报对面)
LAWYER INFORMATION
律师信息
  • 律师姓名:
    李实忠
  • 执业律所:
    广东海际明律师事务所
  • 职  务:
    主办律师
  • 执业证号:
    14401*********219
CONTACT ME
联系本人
  • 服务地区:
    广东-广州
  • 地  址:
    广州市天河区珠江新城金穗路3号汇美大厦2303单元(南方日报对面)